Купить квартиру
Покупка квартир – с учетом всех Ваших требований, пожеланий и финансовых возможностей. Для этого наши риэлторы и юристы проведут анализ ситуации на рынке; консультации по юридическим, финансовым и другим вопросам, связанных с подбором и оформлением недвижимости в собственность; организуют просмотр вариантов недвижимости в удобное для Вас время; проверят покупаемую недвижимость на предмет юридической чистоты; организуют и проведут безопасные взаиморасчеты между продавцом и покупателем, сделку купли-продажи недвижимости, регистрацию договора купли-продажи в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передачу недвижимости продавцом покупателю с подписанием акта приема-передачи; окажут помощь в регистрации по новому месту жительства.
Зачастую самостоятельная покупка недвижимости оборачивается одними проблемами, которые могут привести и к потере жилья, и приличной суммы денег, а также здоровья. Ведь покупая квартиру, самим проверить досконально юридическую чистоту довольно проблематично. Во-первых, времени свободного нужно много, чтобы обойти все инстанции. Во-вторых, сложно отследить “историю” квартиры от начала ее эксплуатации до последнего собственника. При этом нет совершенно никаких гарантий, что за все это время не были ущемлены чьи-то права. Если кто-то из бывших собственников был обижен, то велика вероятность, что со временем он объявится и будет претендовать на недвижимость, что была вами приобретена, казалось бы, по всем нормам российского законодательства. Поверьте, закон будет на его стороне, а вы останетесь ни с чем. Чтобы сделка купли-продажи была заключена гарантированно качественно, предлагаем воспользоваться услугами профессионалов в области недвижимости агентства “SOKRAFT / СОКРАФТ”, которые на всех этапах сделки будут представлять ваши интересы, скрупулезно проверяя достоверность той информации, что представлена продавцом квартиры. Воспользовавшись помощью агентства недвижимости “SOKRAFT” в проведении и заключении сделки купли-продажи, вы станете за короткий промежуток времени счастливым обладателем заветных квадратных метров в соответствии с заявленными вами пожеланиями и требованиями, а также финансовыми возможностями.
Ипотека?
Практически в жизни каждого человека возникает ситуация, когда необходимо продумать вплоть до мелочей “квартирный вопрос”. Для одних – это счастливый момент, потому что накопленных денег вполне хватает, чтобы приобрести заветные квадратные метры. Для других – головная боль, поскольку назрел вопрос о покупке квартиры, но, к сожалению, средств не хватает. Вот и приходится решать, оформлять ли ипотеку или продолжать снимать квартиру. Впрочем, аренда жилья – не вариант, поскольку довольно приличная сумма уходит в карман арендодателя. Не лучше ли оформить ипотеку, чтобы ежемесячные выплаты шли в счет погашения кредита за приобретенную недвижимость? Итак, принято все-таки решение о покупке квартиры. Безусловно, справиться самостоятельно со сделкой купли-продажи довольно сложно, поскольку необходимо обладать знаниями и в юриспруденции, и психологии, а также хорошо ориентироваться в тонкостях заключения сделок с недвижимостью. Да и ипотечный кредит лучше всего оформлять вместе со специалистами агентства недвижимости, которые не только подскажут, как правильно заполнить предварительную анкету, но и помогут выбрать тот банк, в котором за небольшой период времени рассмотрят вашу кандидатуру в качестве заемщика. При этом специалисты агентства недвижимости “SOKRAFT / СОКРАФТ” подберут наиболее приемлемый по своим условиям ипотечный продукт, а также окажут юридическую помощь в оформлении страховки и залога по кредиту. Неважно, покупаете вы квартиру за свободные средства или по ипотеке, в любом случае квалифицированная помощь специалистов по недвижимости агентства “SOKRAFT” – залог успешной сделки, причем без неприятных последствий и сегодня, и в дальнейшем.
Советы покупателю квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
ПОИСК ВАРИАНТА
Сначала четко определитесь — кто (вы или агентство недвижимости) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки и регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Оцените, сколько вы затратите сил и времени, если все постараетесь сделать сами. Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно, выберите основные источники информации, методично просматривайте и позванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: “Это фирма?”. Не отчаивайтесь, если в 80% получите утвердительный ответ — это реальность текущего времени. Если вы нашли удачный по цене вариант — отнеситесь критически. На рынке квартиры, предлагаемые по цене ниже рыночной хотя бы на четверть, большая редкость. Видимо, в этом варианте есть проблемы, их десятки: отсрочка заселения, криминал, “убитость” квартиры и многое другое. Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Вторичный рынок — это квартиры в зданиях с накопленным износом, в этом случае квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки — это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. (Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно).
ВЫБИРАЕМ ПОСРЕДНИКА
Выбор посредника, с которым вы будете работать — дело серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то маклера — еще не повод для окончательного решения. (Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность). Просматривая квартиры вместе с вашим маклером, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает — ваши или хозяина. Помните, маклер должен быть, прежде всего, заинтересован в проведении сделки, его задача — искать компромисс между вами и продавцом. Пристрастность — признак непрофессионализма.
Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дает на 500-1000$ больше, и предложат в ответ поднять планку — насторожитесь. Скорее всего, вас обманывают, и никакого конкурента нет, а есть просто желание потребовать с вас больше денег.
Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот “шарашкина контора” может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и прочим.
Если с вами по вариантам работает агент от риэлтерской компании, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать название фирмы, а не фамилия агента. Человек способен соблазниться и на 100- 200$, скрыться или пойти на конфликт, а вот фирма скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию.
Заключая договор на обслуживание вас компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты — форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и так далее. То, что вам предлагают некий “стандартный” договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.
Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше согласиться или отказаться от варианта. Риэлторы быстро теряют интерес к упертым клиентам. Помните, кроме вас у агента хватает и других заказов. Не отчаивайтесь, если он вам не звонит и не информирует о ходе дела.
ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ
Готовясь к встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и так далее. Теоретически это должна делать фирма, но береженого Бог бережет. Список необходим, иначе вы можете упустить ряд важных моментов, а, переспрашивая их по телефону, вы не будете видеть лица отвечающего. (Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый — признак того, что отвечающий что-то сочиняет).
Решив, что эта квартира подходит — поставьте все точки над «i». Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.
Существует также так называемая проблема суммы, указываемой в договоре. Состоит она в следующем: хозяин должен заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если не приобретет в ближайшее время другую недвижимость. Поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, вы можете вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет. То есть вам выгоднее писать реальную цену сделки. Это вопрос торга. (Рассчитайте все денежные нюансы, это может быть аргументом в торге).
Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако, получите на руки копию доверенности и лично проверьте, есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. (Правда, он может оказаться подставным лицом, тут уж будьте бдительны).
ПРОЦЕДУРА СДЕЛКИ
Решив купить квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством и сопровожден договором, где отмечается, что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.
Зачастую агентство под видом залога оформляет аванс. Это ход не в вашу пользу. Залог (задаток) остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) — это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки — нет и аванса.
В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа — этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше, если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.
Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если вы используете стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Что может остаться от ваших рублей — понятно.
Не существует идеальной схемы расчета. Разные агентства используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенным способом, прикиньте (получите консультацию специалиста), что произойдет с вашими деньгами в разных форс-мажорных ситуациях. В их числе: отказ Регистрационной палаты в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятельности риэлтерского агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результате стихийных бедствий.
Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый случай — дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.
Законодательство позволяет заключать договора в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. За договор, составленный в простой письменной форме, денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица (риэлтор — сторона заинтересованная), вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.
СДЕЛКА СОСТОЯЛАСЬ
Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому постарайтесь узнать, куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет, и всплывает ситуация, о которой вообще никто не подозревал. В этом случае привлекайте к решению проблем (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он сторона, заинтересованная не в меньшей степени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.
Другой момент, если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли — извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете подать в суд на бывшего хозяина.
Прежде чем купить квартиру в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, вы можете получить юридическую консультацию по вопросу приобретения или продажи квартиры, дома или участка -